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克而瑞]2022年第二季度房地产市场运行情况(企业篇)
发布时间:2022-08-03        

  本篇选择的典型企业为万科集团、恒大地产、绿地集团、保利发展600048)、碧桂园、中海地产、雅居乐地产、龙湖地产、绿城中国、富力地产、金地集团600383)、华润置地、远洋地产、世茂房地产、招商蛇口001979),共15家。

  2022年二季度15家典型企业新增土地储备建筑面积约为1067万平方米,同比下降84.70%,环比增长172.51%。2022年二季度,房地产政策环境适度改善,各部委频繁发声,重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目,防范化解房地产企业风险为主。央行表示强化跨周期和逆周期调节,6月信贷社融大幅冲高,宽信用效应显现,房地产需求有所回暖。地方层面,在当前“房住不炒”的前提下,各地不断加大稳定房地产市场的政策措施,多城房地产市场出现复苏迹象。二季度重点城市集中完成了今年第一批集中供地,多城通过降低竞买保证金、延长付款周期、取消竟配建要求等政策来降低房企参拍门槛,提高项目利润空间,以提升房企拿地积极性。土拍结果中流拍撤牌现象有所好转,央企国企及本地城投为市场拿地主体,典型企业新增土储建面环比有所增长,同比仍大幅下滑。

  从典型房企新增土储的情况来看,15家典型房企中有6家未拿地。与上季度相比,保利、万科、中海、招商蛇口、绿城、龙湖和碧桂园7家典型房企新增土地储备面积增长,华润、金地新增土地储备面下降。与2021年二季度相比,典型房企新增土储量均大幅下滑,投资态度依旧谨慎。二季度核心城市积极推进集中供地,国企、央企仍是土地市场的主力军,民企几乎隐身,典型房企中民企仅有龙湖和碧桂园相对积极,地方平台公司仍旧处于“托底”态势。

  二季度,15家典型企业新增土地购置金额为1720.18亿元,同比下降71.27%,环比增长222.18%。受制于市场下行、资金链紧张等因素的影响,典型房企投资谨慎,相较于上年度同期,购地金额大幅下滑。二季度以来,房地产利好政策频出,在“房住不炒”的大方针下,多城出台了调控放松政策,意在盘活土地市场与提升购房者的积极性。市场预期的改善叠加集中供地城市的土拍门槛宽松,一定程度上提振了房企拿地的信心,相较于上季度,典型房企购地金额明显回升。价格方面,二季度典型房企拿地平均楼板价为16116.58元/平方米,价格较去年同期上涨87.86%,较上季度上涨18.23%,部分集中供地城市土拍门槛宽松、优质地块体量增多,典型房企在城市选择上,聚焦核心城市的投资策略延续,拿地平均楼板价持续提升。

  从房企的土地储备购置金额来看,典型房企二季度投资力度明显减弱,购地金额同比全部为负。二季度22城首批集中供地中收官,厦门、福州、青岛等城市完成第二批集中供地,保利、招商、中海等国资背景的龙头房企在核心一二线积极拿地,购置金额较上季度有明显提升。民营房企以保交付、保现金流为重心,典型房企中民企仅有龙湖在集中供地中表现积极,在北京、重庆、杭州、合肥等核心城市竞得优质地块,拿地金额环比大幅提升。

  从各家房企的拿地楼面均价来看,二季度招商蛇口、华润拿地楼板价超过20000元/平方米,仅有碧桂园拿地楼板价不足5000元/平方米。从同比来看,仅有碧桂园拿地成本下降,华润、万科、招商蛇口等拿地成本大幅上升。典型房企的投资分化明显,多数民营房企暂停拿地,例如世茂在业绩说明会上表示,公司目前暂无拿地计划,待未来行业平稳,流动性风险降低后再考虑。规模化、全国化的国企、央企购地金额较高,如保利、招商蛇口二季度拿地金额超过300亿元。典型房企投资集中度提升,龙湖、华润等上半年超过80%的投资额都集中于22个重点城市之中,重点城市平均地价因供地向中心区域或热点片区倾斜而明显抬升,央国企新增土地楼板价同比大幅上涨。

  1、业绩:上半年累计业绩同比腰斩,6月单月环比显著增长,同比降幅仍然较大

  2022年6月,行业规模房企积极推盘及营销去化,冲刺半年度业绩。TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元,单月业绩规模环比大幅增长61.2%。但目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足,短期内行业仍面临较大下行压力。百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄,但仍保持在43%的较高水平。累计业绩来看,上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%,与前两月基本持平。

  6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出,如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。其中,仁恒位于上海杨浦的仁恒·海上源项目6月末推出372套房源,吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄,单项目销售近60亿元。滨江6月新开盘项目也较多,杭州多个项目新开盘或预证获批加推,都为6月单月带来了较高的业绩贡献。

  从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看,在公开披露年度目标的规模上市房企中,多数企业截至6月末的目标完成率不足40%,有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期,部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标,或是已经主动调降了全年目标。但截至上半年末,企业实际的业绩完成情况仍不及预期,下半年货值供应、销售去化压力放大。随着近期政策面有所缓和、好转,规模房企在三四季度需进一步加紧货量供应,并积极营销以提高去化率水平。

  从企业融资来看,目前行业风险尚未出清,企业整体融资未有明显回暖、多数企业流动性压力持续。2022年上半年行业规模房企整体融资规模下滑明显。1-6月,规模房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降,其中1月、2月及6月下降幅度较高,降幅均超过了50%。

  展望下半年,房地产行业将从去杠杆转向稳杠杆。结合上半年的政策信号推断,下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求、保持房地产融资平稳有序、尽快恢复房企经营“造血”功能为主。但政策回暖的传导落地尚需时间,短期内多数民营房企融资难、融资贵的问题未有实质性改善。面对下半年的几波债券到期高峰,企业整体偿债压力依然较大。

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